Übersicht
- Aktualisiert am:
- 16. August 2025
Beschreibung
Inhalt: Warum ein Hotel, Mustervertrag , Steuerliche Klarheit, Bonus, Basiswissen
Warum in Punta Cana in ein Hotel investieren?
1. Boomender Tourismus
Punta Cana ist der Top-Reisemarkt der Karibik mit stetig wachsenden Besucherzahlen und hervorragender internationaler Anbindung.
2. Staatliche Förderung
Dank Gesetzen wie CONFOTUR genießen Investoren bis zu 15 Jahre Steuerfreiheit auf Ihre Immobilie und profitieren von einer stabilen, investorenfreundlichen Politik.
3. Hohe Renditechancen
Hotels bieten deutlich höhere Einnahmen als klassische Immobilien – mit jährlichen Nettorenditen von bis zu 12 %.
4. Nischen mit Potenzial
Im gehobenen Segment gibt es noch viel ungenutzten Raum – z. B. für Boutiquehotels, Wellness- oder Lifestyle-Konzepte. Wie es in vielen Teilen der Welt schon erfolgreich umgesetzt ist. Jetzt auch in Punta Cana.
5. Kaufkräftige Zielgruppen
Gäste aus den USA, Kanada und Europa bringen hohe Zahlungsbereitschaft. Sie suchen das Besondere. Der Markt an All-Inclusiv-Hotels scheint gesättigt zu sein. Die Nachfrage nach Boutiquehotels steigt.
6. Eigennutzung möglich
Viele Projekte erlauben eine Kombination aus Kapitalanlage und privater Nutzung – mit professionellem Management im Hintergrund. Sicher investieren mit Freude.
Übersicht eines Hotel-Muster-Vertrags
Zusammenfassung des Miet- und Verwaltungsvertrags – Muster
Der Vertrag regelt die Zusammenarbeit zwischen dem Eigentümer einer Wohneinheit im Projekt, der Betreiberfirma („LA OPERADORA“) und der Verwaltungsgesellschaft („LA ADMINISTRADORA“). Ziel ist die strukturierte Verwaltung und Vermietung der Immobilie im Rahmen eines professionellen Management- und Vermietprogramms („Pool de Renta“).
1. Verantwortlichkeiten des Eigentümers
Während der Eigentümer seine Einheit über das Punktesystem selbst nutzt, verpflichtet er sich zur Einhaltung folgender Bestimmungen:
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Die maximale Belegung erfolgt gemäß den Vorgaben der Betreiberfirma.
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Eine vom Betreiber empfohlene Versicherung ist durchgehend aufrechtzuerhalten.
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Der Eigentümer und seine Gäste haben den Verhaltenskodex (Anhang IV) zu beachten.
2. Leistungen und Pflichten der Betreiberfirma
Die Betreiberfirma übernimmt folgende Aufgaben:
a) Betrieb & Wartung
Pflege, Vermietung und Instandhaltung der Einheiten gemäß den Standards des Mietprogramms.
b) Vertragsmanagement
Abschluss rechtsverbindlicher Mietverträge im Namen des Eigentümers, inklusive Zahlungsabwicklung und Geltendmachung von Ansprüchen.
c) Mietpreisgestaltung
Die Betreiberfirma legt die Mietpreise eigenständig fest. Diese können zwischen Einheiten variieren (z. B. durch Lage oder Größe). Die Einnahmen werden gemäß einem Verteilungsschlüssel („Pool-System“) fair aufgeteilt.
d) Sonderregelungen
Es können Freinächte oder Rabatte für ausgewählte Gäste gewährt werden, die zum Erfolg des Projekts beitragen.
e) Reinigung & Housekeeping
Reinigung und Ausstattung der Einheit mit Verbrauchsmaterialien erfolgt vor, während und nach der Vermietung; die Kosten werden dem Pool belastet.
f) Marketing & Verwaltung
Alle Marketing-, Verwaltungs- und Buchhaltungskosten werden durch die Betreiberfirma getragen, einschließlich Inseraten, Promotion und Buchungsplattformen.
g) Personal & Dienstleister
Der Betreiber darf eigene Mitarbeitende oder externe Dienstleister einsetzen.
h) Gästebetreuung
Beschwerden von Gästen werden professionell bearbeitet; es können gegebenenfalls alternative Einheiten zugewiesen werden.
3. Weitere Pflichten des Eigentümers
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Steuern: Nach Ablauf steuerlicher Vergünstigungen trägt der Eigentümer sämtliche Immobilienabgaben.
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Versicherung: Pflicht zur Absicherung gegen Haftpflicht, Schäden, Feuer und Elementargefahren.
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Keine Lagerung: Keine privaten Gegenstände dürfen während der Abwesenheit in der Einheit verbleiben
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Verkauf & Besichtigung: Verkaufsabsichten sind dem Betreiber mitzuteilen; Besichtigungen sind nur nach Absprache möglich, wenn die Einheit nicht vermietet ist.
Steuerliche Klarheit für Immobilieninvestoren in der Dominikanischen Republik
Die Dominikanische Republik ist ein wachstumsstarker und lukrativer Immobilienmarkt – doch auch im Paradies gilt: Steuerliche Pflichten müssen ernst genommen werden, besonders für deutsche Anleger.
Als deutscher Steuerpflichtiger müssen alle weltweiten Einkünfte – also auch Mieteinnahmen aus dominikanischen Immobilien – in Deutschland deklariert werden. Die Einnahmen werden in der Steuererklärung über die Anlage AUS gemeldet. In der Regel fällt in der Dominikanischen Republik keine Quellensteuer auf Mieteinnahmen an, wodurch die volle Versteuerung in Deutschland erfolgt. Werbungskosten wie Instandhaltung, Verwaltung oder Zinsen können geltend gemacht werden und reduzieren die Steuerlast.
Auch Gewinne beim Immobilienverkauf sind relevant: Werden Objekte innerhalb von zehn Jahren wieder verkauft, ist der Gewinn in Deutschland steuerpflichtig – danach steuerfrei. Wer seine Einnahmen über ein Konto in der Dominikanischen Republik erhält, muss dieses Konto ebenfalls in Deutschland angeben.
Ein Sonderfall sind Immobilien in Confotur-Zonen: Sie genießen steuerliche Vorteile vor Ort und erhöhen damit die Nettorendite – steuerfrei bleiben die Einnahmen in Deutschland dennoch nicht.
Optional können Investoren ihre Mieteinnahmen auch freiwillig in der Dominikanischen Republik versteuern, etwa um eine Doppelbesteuerung durch Anrechnung nach § 34c EStG zu vermeiden. Die dominikanische Einkommensteuer liegt dabei – je nach Höhe des Gewinns – zwischen 15 % und 25 %.
📊 Staffelung der Einkommensteuer (ISR) für natürliche Personen
Gewinnspanne (jährlich in DOP): Bis 416.220 DOP
Steuersatz: 0 %
Gewinn in USD (ca.): bis ~7.000 USD
Steuerbetrag: steuerfrei
Gewinnspanne (jährlich in DOP): 416.220 – 624.329 DOP
Steuersatz: 15 %
Gewinn in USD (ca.): ~7.000–10.500 USD
Steuerbetrag: 15 % auf den Teil über 416.220 DOP
Gewinnspanne (jährlich in DOP): 624.329 – 867.123 DOP
Steuersatz: 20 %
Gewinn in USD (ca.): ~10.500–14.500 USD
Steuerbetrag: 20% auf den Teil über 416.220 DOP
Gewinnspanne (jährlich in DOP): Über 867.123 DOP
Steuersatz: 25 %
Gewinn in USD (ca.): über ~14.500 USD
Steuerbetrag: 25% auf den Teil über 416.220 DOP
Hinweis: 1 USD = ca. 59 DOP (der Wechselkurs kann variieren).
Fazit:
Mieteinnahmen aus der Dominikanischen Republik müssen in Deutschland versteuert werden – doch mit guter Planung und ggf. freiwilliger Versteuerung vor Ort lässt sich eine Doppelbesteuerung vermeiden. Karibik Lama unterstützt Sie nicht nur bei der Immobiliensuche, sondern auch mit verlässlichen Informationen rund um Steuern, Recht und Investitionssicherheit.
Bonus (Beispiel)
Sie schließen einen 10-Jahres-Vertrag mit einer renommierten Hotelkette ab und genießen dabei absolute Sorgenfreiheit. Ihre Immobilie erwirtschaftet ein regelmäßiges Einkommen – ganz ohne Ihr Zutun. Als zusätzlichen Bonus dürfen Sie bis zu 30 Tage im Jahr kostenfrei in Ihrem Apartment verbringen und dabei die Schönheit der Karibik genießen. Sicher investieren und gleichzeitig Freude erleben – das ist hier Programm.
Basiswissen zu Hotelstrukturen
🔑 1. Hotelbesitzer (Investor / Eigentümer)
Das ist die Person oder das Unternehmen, dem das Hotelgebäude gehört.
- Wer kann das sein?
Privatpersonen, Investmentfirmen, Bauträger oder auch Fondsgesellschaften. - Was ist ihre Rolle?
Sie investieren Kapital, bauen oder kaufen das Hotel und verdienen an der Wertsteigerung und/oder an den Mieteinnahmen. - Beispiel:
Ein deutscher Anleger kauft ein Hotelzimmer oder eine ganze Etage in einem Neubauprojekt in Punta Cana – mit Eigentumsurkunde.
🛎️ 2. Hotelbetreiber (Hotelkette / Marke)
Der Betreiber ist für das tägliche Geschäft des Hotels verantwortlich. Er bringt oft auch den Markennamen mit, z. B. Wyndham, Meliá, Hilton, Marriott oder Ashton Hotels.
- Was macht der Betreiber?
- Hotelmanagement & Personal
- Marketing, Buchungssysteme & internationale Vertriebsstruktur
- Gästeservice, Housekeeping, Gastronomie etc.
- Warum ist das wichtig?
Große Marken schaffen Vertrauen und sorgen für hohe Auslastung – was wiederum den Eigentümern zugutekommt.
🏢 3. Hotelverwalter / Property Manager
In vielen Fällen – besonders wenn die Zimmer einzeln verkauft wurden – gibt es zusätzlich einen professionellen Verwalter oder eine Verwaltungsgesellschaft.
- Was ist ihre Aufgabe?
- Ansprechpartner für den Eigentümer
- Verwaltung der Immobilie (Wartung, Instandhaltung, Versicherung)
- Abrechnung der Einnahmen und Kosten
- Mietpool-Management (falls mehrere Einheiten beteiligt sind)
- Was bringt das dem Investor?
- Kein Aufwand mit dem operativen Tagesgeschäft
- Klare monatliche oder quartalsweise Abrechnungen
- Optional: garantierte Mindestrendite oder Poolauszahlung
📊 Wie fließen die Einnahmen?
- Der Gast zahlt an das Hotel (bzw. die Hotelmarke).
- Der Betreiber behält einen Anteil (z. B. 30 % für Betrieb, Vertrieb, Personal).
- Der Verwalter zieht die Kosten für Wartung, Rücklagen, Verwaltung ab.
- Der Eigentümer erhält den verbleibenden Nettogewinn – monatlich oder vierteljährlich.
✅ Fazit
Das Modell in Punta Cana (und generell in der Karibik) funktioniert nach einem arbeitsteiligen Prinzip:
Eigentümer
Besitzt das Hotel oder einzelne Einheiten, erhält Rendite und Eigentumsurkunde.
Betreiber
Führt das Hotel unter einer bekannten Marke (z. B. Wyndham), sorgt für Buchungen und Gästezufriedenheit.
Verwalter
Organisiert Verwaltung, Instandhaltung und Abrechnung – der Investor hat keinen Aufwand.
Es gibt natürlich auch Hotelgruppen wie RIU, Iberostar oder auch teilweise Palladium, bei denen die Eigentümer der Hotelimmobilien gleichzeitig auch die Betreiber sind – also beides in einer Hand liegt. Das nennt man ein integriertes Hotelmodell.
