Immobilieninvestition in der Dominikanischen Republik: Steuerliche Klarheit für Ihr erfolgreiches Investment
Die Dominikanische Republik ist ein Paradies für Immobilieninvestoren – attraktive Renditen, steigende Immobilienwerte und ein wachsender Markt. Doch auch beim Investieren im Ausland gilt: Steuerliche Pflichten dürfen nicht übersehen werden. Hier finden Sie alle wichtigen Informationen zur Besteuerung von Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinnen, speziell für deutsche Investoren.
1. Weltweite Steuerpflicht für deutsche Anleger
Als deutscher Steuerbürger unterliegen Sie der weltweiten Steuerpflicht gemäß § 1 EStG. Das bedeutet: Alle Einkünfte – auch Mieteinnahmen aus Immobilien in der Dominikanischen Republik – müssen in der deutschen Steuererklärung angegeben werden. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Mieteinnahmen auf einem Konto in der Karibik oder in Deutschland eingehen.
2. Wo und wie Sie Mieteinnahmen melden
Die Mieteinnahmen aus Ihrer dominikanischen Immobilie werden in der deutschen Steuererklärung in der Anlage AUS eingetragen. Dort geben Sie auch an, ob in der Dominikanischen Republik Steuern auf Ihre Mieteinnahmen gezahlt wurden.
👉 Gut zu wissen: In der Regel wird in der Dominikanischen Republik keine Quellensteuer auf Mieteinnahmen erhoben (Stand 2025). Daher erfolgt die Versteuerung Ihrer Gewinne in Deutschland.
3. Besteuerung der Mieteinnahmen in Deutschland
Ihre Einkünfte aus Vermietung fallen unter § 21 EStG. Die Nettokaltmiete (nach Abzug von Werbungskosten wie Maklergebühren, Instandhaltung oder Versicherung) unterliegt dem persönlichen Steuersatz. Dieser steigt mit Ihrem Einkommen (Progressionsprinzip).
🔹 Werbungskosten wie Darlehenszinsen, Reparaturen oder Verwaltungskosten können von den Einnahmen abgezogen werden und senken Ihre Steuerlast.
4. Doppelbesteuerung vermeiden – Ihre Vorteile
Obwohl es kein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen Deutschland und der Dominikanischen Republik gibt, können gezahlte ausländische Steuern auf Ihre deutsche Steuerschuld angerechnet werden (Anrechnungsmethode, § 34c EStG).
👉 Da in der Regel keine Quellensteuer auf Mieteinnahmen in der Dominikanischen Republik anfällt, bleibt die volle Steuerlast in Deutschland.
5. Steuerliche Besonderheiten vor Ort: Confotur-Zonen
Einige Immobilien in der Dominikanischen Republik liegen in sogenannten Confotur-Zonen. Diese bieten steuerliche Vorteile vor Ort – oft wird keine oder nur eine sehr geringe Steuer erhoben. Dies kann Ihre Rendite zusätzlich steigern. Gleichzeitig müssen Sie diese steuerfreien Einkünfte in Deutschland korrekt angeben.
6. Verkauf von Immobilien: Spekulationsfrist beachten
Falls Sie Ihre Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf wieder verkaufen, ist der Gewinn in Deutschland steuerpflichtig (§ 23 EStG). Nach Ablauf der Spekulationsfrist von 10 Jahren bleibt der Gewinn steuerfrei.
7. Meldepflicht für ausländische Konten
Wenn Ihre Mieteinnahmen auf einem Konto in der Dominikanischen Republik eingehen, muss dieses Konto in der deutschen Steuererklärung gemeldet werden. Auch ohne Zinsgewinne sind ausländische Konten meldepflichtig.
8. Beispielrechnung für Ihre Planung
Mieteinnahmen pro Jahr: 12.000 USD (ca. 11.000 €)
Werbungskosten: 3.000 €
Steuerpflichtiger Gewinn: 8.000 €
Deutscher Steuersatz (inkl. Soli & Kirchensteuer): ca. 26 %
Steuerlast in Deutschland: ~2.080 €
9. Steuerliche Pflichten sind klar – die Chancen noch größer
Auch wenn die Steuerpflicht besteht, ist der Immobilienmarkt in der Dominikanischen Republik äußerst lukrativ:
🏝️ Hervorragende Renditen
🏝️ Langfristig sichere Kapitalanlage
🏝️ Steuerliche Klarheit, wenn alles korrekt deklariert wird
Und das Beste: Durch die Anrechnungsmethode müssen Sie keine doppelte Steuerlast befürchten. Wir von Karibik Lama helfen Ihnen nicht nur beim Finden Ihrer Traumimmobilie, sondern unterstützen Sie auch bei allen steuerlichen Fragen. So investieren Sie sicher – und mit Freude!
10. Fazit: Sicher investieren – mit Freude und steuerlicher Klarheit
✅ Deutsche Steuerpflicht: Mieteinnahmen müssen in Deutschland versteuert werden
✅ Keine Quellensteuer in der DomRep (meist): Steuer wird ausschließlich in Deutschland gezahlt
✅ Anrechnungsmethode: Kein Risiko doppelter Besteuerung
✅ Lukrative Confotur-Zonen: Zusätzliche Steuerfreiheit vor Ort möglich
💡 Unser Tipp: Lassen Sie sich von einem erfahrenen Steuerberater begleiten, um alle Potenziale auszuschöpfen und Risiken zu minimieren. Sprechen Sie uns an – wir helfen Ihnen gerne dabei, Ihr Investment in der Dominikanischen Republik steuerlich und wirtschaftlich optimal zu gestalten!
11. Steuern in der Dominikanischen Republik: Wie läuft es ab?
In der Dominikanischen Republik gibt es grundsätzlich keine automatische Quellensteuer auf Mieteinnahmen wie in einigen europäischen Ländern. Dennoch können Vermieter ihre Mieteinnahmen freiwillig gegenüber der dominikanischen Steuerbehörde (DGII – Dirección General de Impuestos Internos) deklarieren.
🔹 So funktioniert es:
Vermieter melden ihre Einnahmen bei der DGII an (in der Regel monatlich oder vierteljährlich).
Die Steuer wird auf Basis des Nettomietertrags berechnet (abzüglich anerkannter Kosten wie Instandhaltung oder Verwaltung).
Die DGII stellt auf Wunsch eine Steuerbescheinigung aus, die in Deutschland als Nachweis für eine mögliche Anrechnung gilt.
12. Wie hoch ist die Steuer in der Dominikanischen Republik?
👉 Die Einkommensteuer (ISR) für Privatpersonen beträgt in der Dominikanischen Republik (Stand 2025):
bis 416.220 DOP (ca. 6.200 €) pro Jahr: steuerfrei
416.220 – 624.329 DOP (ca. 6.200–9.300 €): 15 %
624.329 – 867.123 DOP (ca. 9.300–13.000 €): 20 %
über 867.123 DOP (ca. 13.000 €): 25 %
👉 Wichtig:
Diese Steuersätze gelten für weltweite Einkünfte von in der DomRep ansässigen Steuerpflichtigen.
Für Ausländer, die dort nicht steuerlich ansässig sind, fallen in der Praxis meist keine Quellensteuern auf Mieteinnahmen an.
Wer sich entscheidet, die Mieteinnahmen freiwillig in der Dominikanischen Republik zu versteuern, kann diese Steuer (max. 25 % auf den Gewinn) in Deutschland anrechnen lassen.
💡 Fazit:
Obwohl viele Investoren ihre Mieteinnahmen in der Dominikanischen Republik nicht deklarieren, ist eine freiwillige Versteuerung durchaus möglich und kann sich lohnen, um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden. Sprechen Sie uns gerne an – wir beraten Sie zur besten Lösung für Ihr Investment!
